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En primer lugar conviene saber que el usufructo es el derecho legal que tiene una persona llamada usufructuaria a usar y disfrutar de un bien que pertenece a otra persona que posee la nuda propiedad. Una vez se extingue el usfructo el nudo propietario adquiere automáticamente el pleno dominio del bien.

En España está regulado principalmente por el Código Civil.

En el caso de una vivienda el usufructo no sólo permite la posibilidad de habitar en el inmueble sino también de alquilarlo y percibir las rentas, siempre dentro de los límites legales establecidos.

Según su duración el usufructo puede ser temporal (aquel que dura hasta una fecha concreta o durante un periodo determinado) o vitalicio (aquel que dura, normalmente, hasta el fallecimiento del usufructuario). El usufructo temporal permite al nudo propietario planificar mejor cuándo recuperará el uso del inmueble, a diferencia del usufructo vitalicio en el cual el plazo es incierto.

Según quién tiene derecho al usufructo este puede ser individual (cuando pertenece a una única persona), conjunto (cuando se constituye a favor de varias personas pudiendo durar hasta el fallecimiento de la última superviviente) o sucesivo (cuando corresponde a una persona y, posteriormente, puede pasar a otra si se ha constituido válidamente y dentro de los límites legales).

Según su origen podemos hablar de usufructo voluntario (aquel que se constituye por acuerdo, normalmente mediante escritura pública, o por disposición testamentaria), usfructo legal (aquel que nace directamente de la ley en los supuestos previstos) o usufructo por prescripción (aquel que se adquiere por usucapión, es decir a través de la posesión continuada del inmueble durante los plazos y bajos los requisitos establecidos legalmente).

Cuando se compra una vivienda con usufructo lo más habitual es que se trate de un usufructo vitalicio. A continuación exponemos las ventajas e inconvenientes que puede conllevar una operación de este tipo.

Ventajas:

1. Precio de compra más bajo: Es la principal ventaja. Se compra un derecho de propiedad cuyo disfrute queda aplazado, por lo que puede costar bastante menos que el pleno dominio.
2. Posible revalorización a largo plazo: Si el mercado inmobiliario sube la vivienda puede aumentar de valor mientras se mantiene la nuda propiedad. No obstante, la evolución del mercado no está garantizada.
3. Menor inversión inicial: Se puede acceder a una vivienda de mayor valor de mercado con menos capital que el necesario para adquirirla en pleno dominio.
4. Consolidación futura de la propiedad: Cuando se extingue el usufructose el nudo propietario pasa a tener el pleno dominio conforme a las condiciones legales aplicables.

Inconvenientes:

1. No se sabe cuándo se podrá disponer de la vivienda: Tratánodose de un usufructovitalicio, puede durar muchos años. La edad del usufructuario ayuda a calcular su valor actuarial, pero no permite predecir cuándo se recuperará el uso.
2. El dinero de la inversión queda inmovilizado: Por regla general el nudo propietario no recibirá rentas del inmueble ni podrá vivir en él mientras otra persona conserve el usufructo. Es una inversión con liquidez limitada.
3. Posiblesgastos sin disfrutar de la vivienda: Según la ley y lo pactado, el nudo propietario puede tener que asumir reparaciones extraordinarias y determinados gastos.
4. La venta posterior puede ser difícil:Se puede vender la nuda propiedad, pero el comprador adquirirá un derecho limitado por el usufructo existente. Esto reduce el número de compradrores potenciales.

Cuando se arrienda una vivienda el propietario o, en su lugar, el usufructuario deben tributar en la declaración de la renta por los rendimientos íntegros obtenidos. La normativa permite deducirse una serie de gastos los cuales se detallan a continuación:

1. Intereses y demás gastos de financiación de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute.

Incluye intereses del préstamo, comisiones de apertura o estudio, y otros gastos derivados de la financiación o cancelación.
El importe total máximo a deducir por los intereses y demás gastos de financiación (junto con los gastos de conservación y reparación que se mencionan en el siguiente apartado) no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes.

2. Gastos de conservación y reparación.

Son aquellos cuyo fin es mantener el uso normal de los bienes inmuebles, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones, y los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.
No son deducibles por este concepto las cantidades destinadas a la ampliación o mejora de los bienes, al constituir las mismas un mayor valor de adquisición cuya recuperación se efectúa a través de las correspondientes amortizaciones.

3. Tributos, recargos y tasas.

Comprende aquellos tributos y recargos que no sean estatales, así como las tasas y recargos estatales. Por ejemplo: el IBI, la tasa por recogida de basuras, etc..

4. Cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales.

Por ejemplo: gastos de administración, vigilancia, portería, cuidado de jardines, etc.

5. Gastos de formalización del contrato de arrendamiento y de defensa jurídica.

Incluye aquellos honorarios pagados a profesionales por la redacción y formalización del contrato de arrendamiento y los gastos de abogados y procuradores en caso resolución de conflictos con el arrendatario (impago de renta, incumplimiento de contrato, etc.).

6. Saldos de dudoso cobro.

Serán deducibles cuando el riesgo de incobrabilidad esté debidamente justificado. Para ello debe cumplirse al menos uno de los siguientes requisitos:

- Que el deudor se halle en situación de concurso.
- Que entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de finalización del período impositivo hubiese transcurrido más de seis meses y no se hubiese producido una renovación del crédito.

Cuando un saldo dudoso fuese cobrado posteriormente a su deducción, se deberá declarar ese ingreso en el ejercicio en que se produzca el cobro.

7. Primas de contratos de seguro.

Pueden referirse a seguros del hogar, de responsabilidad civil o de pago del alquiler, siempre que hagan referencia a los bienes o derechos productores de los rendimientos.

8. Servicios o suministros.

Son deducibles las cantidades destinadas a servicios o suministros, tales como agua, electricidad, gas, internet, etc., si han sido soportados y pagados por el arrendador.

9. Otros gastos necesarios fiscalmente deducibles.

Además de los gastos específicamente indicados anteriormente, tienen la consideración de fiscalmente deducible cualquier otro gasto siempre que sea necesario para la obtención de los correspondientes ingresos.

10. Cantidades destinadas a la amortización.

La amortización responde a la depreciación que sufren los inmuebles y demás bienes cedidos con los mismos por el uso o transcurso del tiempo.

En el caso de los bienes inmuebles la amortización anual no podrá sobrepasar el 3% sobre el mayor valor entre el coste de adquisición (sin incluir el suelo) y el valor catastral de la construcción. Para las instalaciones, mobiliario y enseres el límite está en el 10% anual.
En relación con los gastos enumerados sólo podrán serlo con respecto al período de tiempo en que el inmueble haya estado alquilado y generando rentas en la proporción que corresponda en virtud del principio de correlación de ingresos y gastos. No obstante, en el caso de los gastos de conservación y reparación éstos serán deducibles aunque dichos gastos hayan tenido lugar mientras el inmueble no hubiese estado arrendado siempre y cuando se hayan efectuado con el propósito de arrendar el inmueble y no al disfrute del titular.
Por otro lado, en el caso de que el inmueble hubiera estado alquilado sólo en parte, únicamente serán deducibles los gastos en proporción a la parte alquilada.

Sobre el rendimiento neto resultante tras deducir los gastos antes citados se podrá aplicar una reducción. Dicha reducción variará en función de los requisitos que se cumplan y que se exponen a continuación:

• Reducción del 90% cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.

• Reducción del 70% cuando se produzca alguna de las siguientes circunstancias:
- Que el contribuyente hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que esta se encuentre situada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años.
- Cuando el arrendatario sea una Administración pública o entidad sin fines lucrativos que destine la vivienda al alquiler social.

• Reducción del 60% cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación siempre que ésta hubiera finalizado durante los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento.

• Reducción del 50% en cualquier otro caso.

Cuando se adquiere una vivienda deben considerarse los gastos asociados a una operación de esa índole. A continuación se detallan los gastos principales.

1. Impuestos:

- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).
Se devenga cuando es obra nueva y es la primera transmisión. Se tributa al 10% con carácter general y al 4% cuando se trata de viviendas de protección oficial.

- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Se devenga cuando se trata de una segunda o ulterior transmisión. Varía en función de la Comunidad Autónoma.
En Catalunya se aplica una tarifa progresiva según el valor del inmueble: un 10% hasta los primeros 600.000 euros, un 11% sobre el exceso hasta los 300.000 euros siguientes, un 12% sobre el exceso hasta los 600.000 euros siguientes y un 13% sobre el exceso restante.
El tipo se reduce al 7% tratándose de viviendas de protección oficial y al 5% cuando el comprador cumple una serie de requisitos.

-  Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
Se distinguen dos cuotas, una fija y otra variable.
La cuota fija que hace referencia al papel timbrado en el que deben extenderse los documentos notariales y se cifra en 0,30 euros por pliego y 0,15 euros por folio.
La cuota variable dependerá de la Comunidad Autónoma. En Catalunya es del 1,5% sobre el valor de la vivienda.
En las compraventa de obra nueva se debe pagar las cuotas fija y variable y en la compraventas de segunda mano sólo la cuota fija.

- Plusvalía municipal (Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana).
Según la normativa debe pagarla la parte vendedora, si bien se puede acordar lo contrario.

2. Gastos de Notaría:

La compraventa debe formalizarse mediante escritura pública ante el notario. Los aranceles notariales están regulados normativamente y varían en función del precio del inmueble. Suelen oscilar entre el 0,2% y el 0,5% del precio de compraventa.

3. Gastos de Registro de la Propiedad:

Una vez realizada la escritura ésta debe inscribirse en el Registro de la Propiedad cuya función principal es garantizar la seguridad jurídica y otorgar mayor protección al propietario.
Las tarifas arancelarias también está reguladas por ley y varían en función del precio del inmueble. Suponen entre el 0,10% y el 0,25% del precio de compraventa.

4. Gastos hipotecarios (si hay financiación):

- Tasación del inmueble.
Se encargará a una empresa homologada por el Banco de España y su coste suele oscilar entre 300 y 500 euros.

-  Comisión de apertura de hipoteca.
Es un cargo que los bancos aplican al inicio para cubrir gastos administrativos, de estudio y gestión. Suele oscilar entre el 0,5% y el 1% del valor del préstamo.

- Seguro de hogar y/o de vida.
Por ley solo es obligatorio contratar un seguro de hogar con cobertura de daños ante incendios, inundaciones o desastres naturales. No obstante los bancos recomiendan hacer otros seguros como el de vida.

A continuación expondremos algunas ideas y consejos prácticos que se pueden seguir para potenciar el valor de una vivienda cuyo fin es venderla.

1. Colores neutros en la pintura.

Una manera fácil y no muy costosa para generar mayor amplitud y luminosidad a las estancias de una vivienda es emplear colores neutros con tonos de baja saturación y sin un color primario dominante, como el blanco, gris claro o beige.
Se caracterizan por su calidez y elegancia, permiten crear un ambiente sereno y acogedor y son ideales para conseguir un look de estilo minimalista.

2. Orden y limpieza.

Un hogar ordenado optimiza el uso del espacio, permitiendo que sea un lugar más agradable y funcional y contribuyendo al bienestar de las personas que residen en la vivienda.
Asimismo la limpieza en un hogar es fundamental para transmitir paz y tranquilidad y conseguir un entorno saludable y positivo que ayuda a los visitantes imaginarse viviendo allí.

3. Iluminación.

Se puede mejorar el valor de una propiedad siguiendo algunos consejos sencillos en cuanto a iluminación, tales como explotar al máximo la luz natural para dar mayor amplitud a las estancias empleando espejos y cortinas ligeras que permitan reflejar y traspasar la luz, utilizar bombillas de luz cálida y neutra que invite a la relajación y al descanso, instalar lámparas auxiliares que ayuden a iluminar aquellas zonas de la vivienda que no alcanza la luminaria principal y al mismo decoren el hogar, etc.

4. Plantas.

Poner algunas plantas aportan un toque de color y vitalidad al hogar. Además son beneficiosas para la salud física y mental ya que ayudan a purificar el aire, aumentan la humedad ambiental, absorben los ruidos y reducen el estrés.
Por otro lado son un complemento más para decorar y adornar la vivienda.
Así que todo son ventajas, si bien conviene seleccionar aquellas plantas que sean más adecuadas según las características de cada espacio donde se alojarán.

5. Espacios despejados.

Mantener las estancias despejadas y organizar el espacio ayuda a generar una sensación de mayor amplitud. Es fundamental encontrar un equilibrio a la hora de distribuir los muebles. Conviene eliminar u ocultar aquellos objetos y elementos innecesarios que no aportan nada, no sobrecargar las estancias y utilizar muebles de líneas finas, priorizando la simplicidad, funcionalidad y armonía. La finalidad es crear un ambiente tranquilo, ordenado y acogedor.

En resumen, no se requiere hacer grandes inversiones para lograr mejorar el valor de una vivienda. Basta con seguir estos consejos.