Aquí encontrará noticias y artículos de interés sobre el sector inmobiliario

A tenor de lo dispuesto en la "Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda" se ha implantado un nuevo índice de referencia para la actualización del precio de alquiler en los contratos de arrendamiento de vivienda que será aplicable a partir del 2025.

Este nuevo índice tiene como propósito evitar incrementos desproporcionados en el precio de los alquileres.

Dicho índice se conoce como el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) y se aplicará sólo en aquellos contratos que hayan sido firmados a partir de la entrada en vigor de la Ley de la vivienda, es decir a partir del 26 de mayo de 2023.

El IRAV se define como el valor mínimo entre tres indicadores:
- La tasa de variación anual del Indice de Precios de Consumo.
- La tasa de variación anual del Indice de Precios de Consumo subyacente (IPC que excluye alimentos frescos y energía).
- Las tasas de variación anual media ajustada del IPC y del IPC subyacente, medidas como la diferencia entre las tasas de crecimiento anual tanto del Índice de Precios de Consumo como del Índice de Precios de Consumo subyacente de cada mes y un parámetro de referencia que representa la inflación esperada a medio plazo, ajustadas con un coeficiente moderador.

El IRAV se publica mensualmente en la página web del INE. Normalmente, se actualiza a mediados de cada mes, dónde se reflejan los datos del mes anterior.

Los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al 26 de mayo de 2023 se seguirán actualizando conforme al IPC o al índice de referencia que se hubiera establecido en el contrato.

Conviene tener en cuenta que la actualización de la renta debe ser comunicada por escrito por el propietario al inquilino durante el mes anterior al de su aplicación.

La demora en aplicar la revisión no supondrá la renuncia o caducidad de la misma si bien en ningún caso podrá exigirse con carácter retroactivo.

En las transmisiones de inmuebles realizadas en Catalunya se deberá tomar como base imponible a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales la mayor de las siguientes magnitudes: valor de referencia, valor declarado o precio/ contraprestación pactada.

Si de acuerdo con lo expuesto anteriormente un contribuyente debe valorar un bien inmueble por el valor de referencia pero declara un valor inferior, la Agencia Tributaria de Catalunya (ATC) incoará el procedimiento correspondiente para regularizar su situación tributaria.

El contribuyente recibirá una propuesta de liquidación complementaria contra la que, en caso de que considere que el valor de referencia aplicado perjudica a sus intereses, podrá presentar las alegaciones y las pruebas que estime adecuadas. Las alegaciones presentadas se remitirán a la Dirección General del Catastro para que emita informe ratificando o corrigiendo el valor de referencia. En consecuencia, se estimarán total o parcialmente las alegaciones o se desestimarán y, en su caso, se emitirá liquidación.

Si se emite liquidación, el contribuyente podrá impugnar el valor de referencia interponiendo recurso de reposición contra la liquidación que la ATC resolverá con informe preceptivo, previo y vinculante, de la Dirección General del Catastro, que ratificará o corregirá el valor de referencia una vez vistas las alegaciones y pruebas aportadas.

La interposición de un recurso de reposición contra la liquidación únicamente suspende la ejecución del acto impugnado a instancia de la persona interesada si garantiza el importe de dicho acto, los intereses de demora que genera la suspensión y los recargos que serían procedentes en caso de ejecución de la garantía.

Cuando un inmueble no tiene valor de referencia o no puede ser certificado por la Dirección General del Catastro, se tomará como base imponible a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales la mayor de las siguientes magnitudes: valor declarado, precio/contraprestación pactada o valor de mercado.

Se entiende por valor de mercado el precio más probable por el que podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas.

Si en la fecha del hecho imponible el inmueble no tiene asignado un valor de referencia, la Agencia Tributaria de Cataluña podrá comprobar el valor del bien. Se comprobará el valor del inmueble cuando el contribuyente declare por debajo de los criterios contenidos en las Instrucciones de comprobación de valores de bienes inmuebles que se publican cada año en la sede electrónica de la ATC. Por el contrario, no se comprobará el valor declarado cuando se cumplan todas las condiciones que se establecen en estas instrucciones (valor catastral multiplicado por el coeficiente que corresponda).

Si el valor comprobado obtenido es superior al declarado, el contribuyente recibirá una propuesta de liquidación complementaria contra la que podrá presentar las alegaciones y pruebas que estime pertinentes.

Si la ATC confirma la liquidación complementaria, el contribuyente podrá optar también, dentro del plazo para interponer recurso, por promover la tasación pericial contradictoria. La interposición de la tasación pericial contradictoria suspende la ejecución de la liquidación.

Comprar una vivienda de obra nueva o una vivienda de segunda mano implica diferencias importantes. A continuación mostramos una comparativa de los pros y contras principales en cada caso que le pueden ayudar a decidirse.

Viviendas de obra nueva

✅ Pros:

1. Modernidad: Con espacios más abiertos y funcionales, diseños adaptados a las tendencias del mercado y tecnologías actuales.
2. Mayor eficiencia energética: Suelen incorporar mejores aislamientos, sistemas de climatización más eficientes y materiales sostenibles, lo que implica un ahorro significativo en el consumo de energía.
3. Menor necesidad de reformas: Todo es nuevo y está en perfecto estado, por lo que no hay necesidad de reformas o reparaciones inmediatas.
4. Mayor facilidad de personalización: Si se compra sobre plano a menudo se tiene la opción de personalizar los acabados, lo que permite adaptar la vivienda a las necesidades y gustos del comprador.
5. Garantías del promotor: Con protección legal mediante garantías que cubren defectos estructurales (garantía decenal), que afectan a la habitabilidad del inmueble o a los acabados de la obra.

❌ Contras:

1. Precio más alto: Suelen ser más caras que una vivienda de segunda mano.
2. Ubicación periférica: Normalmente están en barrios nuevos o en expansión, más lejos del centro, no siempre bien comunicados y con menos servicios.
3. Plazos de entrega: Si se compra sobre plano puede haber esperas de varios meses o incluso años.
4. Menor flexibilidad para negociar precio: Las promotoras suelen tener precios fijos.
5. Gastos adicionales: Incluyen IVA (10%), notaría y otros gastos que no siempre se aplican igual en segunda mano.

Viviendas de segunda mano

✅ Pros:

1. Precio más accesible: Suelen ser más baratas y hay más posibilidades de regatear el precio, especialmente si al vendedor le urge la venta.
2. Ubicación céntrica o consolidada: Suelen estar en zonas bien comunicadas, con todos los servicios y con vida social.
3. Disponibilidad inmediata: En muchos casos se puede entrar a vivir en pocas semanas.
4. Posibilidad de reformar al gusto: Se puede adaptar la vivienda según las preferencias y presupuesto del comprador.
5. Más variedad en el mercado y carácter único: Suele haber más oferta a elegir según zona, tamaño y precio. Asimismo a veces se encuentran viviendas antiguas con encanto o con elementos arquitectónicos especiales y únicos.

❌ Contras:

1. Necesidad de reformas: Muchas veces requieren renovación, con costes que pueden ser elevados. Esto implica un coste adicional y un tiempo extra para hacer las reparaciones o renovaciones.
2. Eficiencia energética deficiente: Suelen tener peor aislamiento y sistemas de climatización menos eficientes.
3. Mayor riesgo oculto: Hay más probabilidad de encontrarse con problemas estructurales, humedades o instalaciones deficientes que no siempre son visibles a simple vista.
4. Gastos de mantenimiento más elevados: Al tratarse de edificios más antiguos hay que asumir derramas comunitarias con más frecuencia.
5. Menos garantías legales: No existe la misma protección legal que en obra nueva.

En resumen, la elección entre una opción u otra dependerá de las prioridades y necesidades de cada comprador. Si prefiere una vivienda moderna, eficiente y para entrar a vivir la obra nueva puede ser la mejor opción. Por el contrario si busca una vivienda con cierto encanto, situada en un barrio consolidado con servicios y a un precio más asequible una vivienda de segunda mano puede ser la elección ideal.