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A la hora de arrendar un inmueble una preocupación habitual de los propietarios es cómo garantizar el cobro de la renta.

A continuación indicamos algunas pautas que se pueden seguir y diferentes opciones que están a su alcance con el propósito de asegurar, en la medida de lo posible, el cobro del alquiler.

1.  Estudio de solvencia del posible inquilino

Consiste en analizar y evaluar la situación económica y financiera del posible inquilino para saber si podrá hacer frente al pago del alquiler y demás gastos con cierta holgura.

Lo habitual es recabar información del posible candidato que permita conocer su profesión, si trabaja por cuenta ajena o es autónomo, la estabilidad laboral, sus ingresos mensuales, posibles deudas que está pagando, referencias del casero del inmueble donde reside actualmente, etc. etc.

2. Consultar registros de morosos

Otra manera para comprobar que una persona es solvente es consultando si consta inscrita en algún registro de morosidad.

Dichos registros son ficheros que contienen datos sobre personas físicas y jurídicas que han incumplido el pago de alguna deuda. Son una herramienta muy últil para evaluar el riesgo de impago de una persona e entidad antes de conceder créditos, alquilar un inmueble, firmar contratos de suministros o seguros, conceder una subvención o ayuda económica, etc.

Los registros de morosos más conocidos en España son los siguientes: ASNEF, RAI y BADEXCUG.

3. Prestación de fianza legal y otras fianzas adicionales

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) dispone, por un lado, la obligatoriedad de exigir y prestar una fianza equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto de vivienda. Esta fianza se conoce como fianza legal.

Asimismo la LAU permite pactar cualquier tipo de garantía adicional, como por ejemplo una fianza adional o complementaria. No obstante, se establece una limitación en cuanto a esta fianza adicional en el caso del arrendamiento de viviendas, concretamente para aquellos contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador es una persona jurídica. En dichos casos el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
En el caso del arrendamiento para uso distinto de vivienda no se estipula ninguna limitación.

4. Contratación de seguro ante posibles impagos

Otra opción que nos permite garantizar el cobro del alquiler es la sucripción de un seguro contra impago de alquiler.

Las coberturas habituales de esta modalidad de seguro son las siguientes:

• Impago de rentas: Cubre un número determinado de mensualidades impagadas, que suele ser entre 6 y 12 meses.
• Defensa jurídica: Cubre los gastos legales derivados de un procedimiento de desahucio y de reclamación de daños y perjuicios.
• Actos vandálicos: Cubre los daños materiales causados por el inquilino en el inmueble hasta una cantidad determinada que suele ser de 3.000 euros.

Previamente a la suscripción del seguro la aseguradora realizará un estudio sobre la solvencia del inquilino para evaluar el riego de impago.

El coste de esta modalidad de seguro suele oscilar entre el 3 y 5% de la renta anual.

5. Fiadores solidarios

Un fiador solidario es aquella persona que se compromete a responder por la deuda de otra persona o entidad asumiendo la misma responsabilidad que el deudor principal.

Las características principales del fiador solidario son las siguientes:

• Responsabilidad directa: El fiador responde de igual manera que lo hace el deudor principal.
• Renuncia a beneficios: El fiador renuncia a ciertos beneficios como el de exclusión (exigir primero el pago la deuda al deudor principal hasta agotar sus bienes), división (en caso de existir varios varios fiadores reclamar a cada fiador la parte proporcional de la deuda) u orden (reclamar primero al deudor principal antes que al fiador).
• Responsabilidad total y patrimonial: El fiador responde por el 100% de la deuda con todos sus bienes, tanto presentes como futuros, hasta la extinción total de la misma.
• Vigencia de la obligación: La responsabilidad del fiador persiste durante todo el contrato.

La plusvalía municipal (oficialmente conocida como Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) es un impuesto que cobra el Ayuntamiento cuando se transmite una propiedad urbana (ya sea mediante compraventa, herencia o donación).

Con la última reforma normativa realizada tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, se establecieron dos métodos para determinar la base imponible del citado impuesto pudiendo elegir el contribuyente el más beneficioso para él.

Los métodos son los siguientes:

- Método objetivo (por coeficientes).

Se aplica por la Administración por defecto.

La base imponible es el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el  año de transmisión del inmueble por el coeficiente asignado de acuerdo con los años transcurridos desde la adquisición hasta su transmisión.

Fórmula:

Base imponible = Valor catastral suelo × Coeficiente asignado al periodo de generación del incremento de valor

Cuota tributaria = Base imponible × Tipo impositivo

- Método real (estimación directa).

Se aplica cuando lo solicita expresamente el contribuyente porque le resulta favorable.

Se toma como base imponible la ganancia real obtenida. Para ello se obtiene la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición y sobre ese importe se aplica el porcentaje que represente el valor catastral del suelo respecto al valor catastral total del inmueble en el año de transmisión.

Fórmula:

Ganancia total = Valor de transmisión - Valor de adquisición

Proporción del valor del suelo = Valor catastral suelo / Valor catastral total

Base imponible = Ganancia total × Proporción valor del suelo

Cuota tributaria = Base imponible × Tipo impositivo

El plazo para pagar la plusvalía es de treinta días hábiles a partir de la fecha de transmisión, salvo en el caso de las herencias en que el plazo es de seis meses a partir de la fecha de defunción, prorrogables a un año si se solicita por escrito durante los seis primeros meses.

A tenor de lo dispuesto en la "Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda" se ha implantado un nuevo índice de referencia para la actualización del precio de alquiler en los contratos de arrendamiento de vivienda que será aplicable a partir del 2025.

Este nuevo índice tiene como propósito evitar incrementos desproporcionados en el precio de los alquileres.

Dicho índice se conoce como el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) y se aplicará sólo en aquellos contratos que hayan sido firmados a partir de la entrada en vigor de la Ley de la vivienda, es decir a partir del 26 de mayo de 2023.

El IRAV se define como el valor mínimo entre tres indicadores:
- La tasa de variación anual del Indice de Precios de Consumo.
- La tasa de variación anual del Indice de Precios de Consumo subyacente (IPC que excluye alimentos frescos y energía).
- Las tasas de variación anual media ajustada del IPC y del IPC subyacente, medidas como la diferencia entre las tasas de crecimiento anual tanto del Índice de Precios de Consumo como del Índice de Precios de Consumo subyacente de cada mes y un parámetro de referencia que representa la inflación esperada a medio plazo, ajustadas con un coeficiente moderador.

El IRAV se publica mensualmente en la página web del INE. Normalmente, se actualiza a mediados de cada mes, dónde se reflejan los datos del mes anterior.

Los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al 26 de mayo de 2023 se seguirán actualizando conforme al IPC o al índice de referencia que se hubiera establecido en el contrato.

Conviene tener en cuenta que la actualización de la renta debe ser comunicada por escrito por el propietario al inquilino durante el mes anterior al de su aplicación.

La demora en aplicar la revisión no supondrá la renuncia o caducidad de la misma si bien en ningún caso podrá exigirse con carácter retroactivo.

En las transmisiones de inmuebles realizadas en Catalunya se deberá tomar como base imponible a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales la mayor de las siguientes magnitudes: valor de referencia, valor declarado o precio/ contraprestación pactada.

Si de acuerdo con lo expuesto anteriormente un contribuyente debe valorar un bien inmueble por el valor de referencia pero declara un valor inferior, la Agencia Tributaria de Catalunya (ATC) incoará el procedimiento correspondiente para regularizar su situación tributaria.

El contribuyente recibirá una propuesta de liquidación complementaria contra la que, en caso de que considere que el valor de referencia aplicado perjudica a sus intereses, podrá presentar las alegaciones y las pruebas que estime adecuadas. Las alegaciones presentadas se remitirán a la Dirección General del Catastro para que emita informe ratificando o corrigiendo el valor de referencia. En consecuencia, se estimarán total o parcialmente las alegaciones o se desestimarán y, en su caso, se emitirá liquidación.

Si se emite liquidación, el contribuyente podrá impugnar el valor de referencia interponiendo recurso de reposición contra la liquidación que la ATC resolverá con informe preceptivo, previo y vinculante, de la Dirección General del Catastro, que ratificará o corregirá el valor de referencia una vez vistas las alegaciones y pruebas aportadas.

La interposición de un recurso de reposición contra la liquidación únicamente suspende la ejecución del acto impugnado a instancia de la persona interesada si garantiza el importe de dicho acto, los intereses de demora que genera la suspensión y los recargos que serían procedentes en caso de ejecución de la garantía.

Cuando un inmueble no tiene valor de referencia o no puede ser certificado por la Dirección General del Catastro, se tomará como base imponible a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales la mayor de las siguientes magnitudes: valor declarado, precio/contraprestación pactada o valor de mercado.

Se entiende por valor de mercado el precio más probable por el que podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas.

Si en la fecha del hecho imponible el inmueble no tiene asignado un valor de referencia, la Agencia Tributaria de Cataluña podrá comprobar el valor del bien. Se comprobará el valor del inmueble cuando el contribuyente declare por debajo de los criterios contenidos en las Instrucciones de comprobación de valores de bienes inmuebles que se publican cada año en la sede electrónica de la ATC. Por el contrario, no se comprobará el valor declarado cuando se cumplan todas las condiciones que se establecen en estas instrucciones (valor catastral multiplicado por el coeficiente que corresponda).

Si el valor comprobado obtenido es superior al declarado, el contribuyente recibirá una propuesta de liquidación complementaria contra la que podrá presentar las alegaciones y pruebas que estime pertinentes.

Si la ATC confirma la liquidación complementaria, el contribuyente podrá optar también, dentro del plazo para interponer recurso, por promover la tasación pericial contradictoria. La interposición de la tasación pericial contradictoria suspende la ejecución de la liquidación.