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A la hora de arrendar un inmueble una preocupación habitual de los propietarios es cómo garantizar el cobro de la renta.

A continuación indicamos algunas pautas que se pueden seguir y diferentes opciones que están a su alcance con el propósito de asegurar, en la medida de lo posible, el cobro del alquiler.

1.  Estudio de solvencia del posible inquilino

Consiste en analizar y evaluar la situación económica y financiera del posible inquilino para saber si podrá hacer frente al pago del alquiler y demás gastos con cierta holgura.

Lo habitual es recabar información del posible candidato que permita conocer su profesión, si trabaja por cuenta ajena o es autónomo, la estabilidad laboral, sus ingresos mensuales, posibles deudas que está pagando, referencias del casero del inmueble donde reside actualmente, etc. etc.

2. Consultar registros de morosos

Otra manera para comprobar que una persona es solvente es consultando si consta inscrita en algún registro de morosidad.

Dichos registros son ficheros que contienen datos sobre personas físicas y jurídicas que han incumplido el pago de alguna deuda. Son una herramienta muy últil para evaluar el riesgo de impago de una persona e entidad antes de conceder créditos, alquilar un inmueble, firmar contratos de suministros o seguros, conceder una subvención o ayuda económica, etc.

Los registros de morosos más conocidos en España son los siguientes: ASNEF, RAI y BADEXCUG.

3. Prestación de fianza legal y otras fianzas adicionales

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) dispone, por un lado, la obligatoriedad de exigir y prestar una fianza equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto de vivienda. Esta fianza se conoce como fianza legal.

Asimismo la LAU permite pactar cualquier tipo de garantía adicional, como por ejemplo una fianza adional o complementaria. No obstante, se establece una limitación en cuanto a esta fianza adicional en el caso del arrendamiento de viviendas, concretamente para aquellos contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador es una persona jurídica. En dichos casos el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
En el caso del arrendamiento para uso distinto de vivienda no se estipula ninguna limitación.

4. Contratación de seguro ante posibles impagos

Otra opción que nos permite garantizar el cobro del alquiler es la sucripción de un seguro contra impago de alquiler.

Las coberturas habituales de esta modalidad de seguro son las siguientes:

• Impago de rentas: Cubre un número determinado de mensualidades impagadas, que suele ser entre 6 y 12 meses.
• Defensa jurídica: Cubre los gastos legales derivados de un procedimiento de desahucio y de reclamación de daños y perjuicios.
• Actos vandálicos: Cubre los daños materiales causados por el inquilino en el inmueble hasta una cantidad determinada que suele ser de 3.000 euros.

Previamente a la suscripción del seguro la aseguradora realizará un estudio sobre la solvencia del inquilino para evaluar el riego de impago.

El coste de esta modalidad de seguro suele oscilar entre el 3 y 5% de la renta anual.

5. Fiadores solidarios

Un fiador solidario es aquella persona que se compromete a responder por la deuda de otra persona o entidad asumiendo la misma responsabilidad que el deudor principal.

Las características principales del fiador solidario son las siguientes:

• Responsabilidad directa: El fiador responde de igual manera que lo hace el deudor principal.
• Renuncia a beneficios: El fiador renuncia a ciertos beneficios como el de exclusión (exigir primero el pago la deuda al deudor principal hasta agotar sus bienes), división (en caso de existir varios varios fiadores reclamar a cada fiador la parte proporcional de la deuda) u orden (reclamar primero al deudor principal antes que al fiador).
• Responsabilidad total y patrimonial: El fiador responde por el 100% de la deuda con todos sus bienes, tanto presentes como futuros, hasta la extinción total de la misma.
• Vigencia de la obligación: La responsabilidad del fiador persiste durante todo el contrato.

A continuación expondremos algunas ideas y consejos prácticos que se pueden seguir para potenciar el valor de una vivienda cuyo fin es venderla.

1. Colores neutros en la pintura.

Una manera fácil y no muy costosa para generar mayor amplitud y luminosidad a las estancias de una vivienda es emplear colores neutros con tonos de baja saturación y sin un color primario dominante, como el blanco, gris claro o beige.
Se caracterizan por su calidez y elegancia, permiten crear un ambiente sereno y acogedor y son ideales para conseguir un look de estilo minimalista.

2. Orden y limpieza.

Un hogar ordenado optimiza el uso del espacio, permitiendo que sea un lugar más agradable y funcional y contribuyendo al bienestar de las personas que residen en la vivienda.
Asimismo la limpieza en un hogar es fundamental para transmitir paz y tranquilidad y conseguir un entorno saludable y positivo que ayuda a los visitantes imaginarse viviendo allí.

3. Iluminación.

Se puede mejorar el valor de una propiedad siguiendo algunos consejos sencillos en cuanto a iluminación, tales como explotar al máximo la luz natural para dar mayor amplitud a las estancias empleando espejos y cortinas ligeras que permitan reflejar y traspasar la luz, utilizar bombillas de luz cálida y neutra que invite a la relajación y al descanso, instalar lámparas auxiliares que ayuden a iluminar aquellas zonas de la vivienda que no alcanza la luminaria principal y al mismo decoren el hogar, etc.

4. Plantas.

Poner algunas plantas aportan un toque de color y vitalidad al hogar. Además son beneficiosas para la salud física y mental ya que ayudan a purificar el aire, aumentan la humedad ambiental, absorben los ruidos y reducen el estrés.
Por otro lado son un complemento más para decorar y adornar la vivienda.
Así que todo son ventajas, si bien conviene seleccionar aquellas plantas que sean más adecuadas según las características de cada espacio donde se alojarán.

5. Espacios despejados.

Mantener las estancias despejadas y organizar el espacio ayuda a generar una sensación de mayor amplitud. Es fundamental encontrar un equilibrio a la hora de distribuir los muebles. Conviene eliminar u ocultar aquellos objetos y elementos innecesarios que no aportan nada, no sobrecargar las estancias y utilizar muebles de líneas finas, priorizando la simplicidad, funcionalidad y armonía. La finalidad es crear un ambiente tranquilo, ordenado y acogedor.

En resumen, no se requiere hacer grandes inversiones para lograr mejorar el valor de una vivienda. Basta con seguir estos consejos.

La contratación de una hipoteca es una decisión financiera muy importante y antes de tomar una decisión deben considerarse múltiples factores. Aquí tiene una lista de las principales cuestiones que debería tener en cuenta:

1. Modalidad de hipoteca. 

• A tipo fijo: El interés no cambia durante toda la vida del préstamo. Ofrece mayor estabilidad pero suele aplicarse un interés inicial más alto.
• A tipo variable: El interés varía en función del índice de referencia (generalmente el Euribor). La cuota inicial es más baja pero con riesgo ante subidas del tipo.
• A tipo mixto: Combina un período inicial a tipo fijo con uno posterior a tipo variable.

 2. Tipo de interés. 

• TAE (Tasa Anual Equivalente): Incluye no solo el interés nominal, sino también comisiones y otros gastos. Es el indicador más fiable para comparar.
• TIN (Tipo de Interés Nominal): Es el interés "puro", sin gastos añadidos.

 3. Cuota mensual y capacidad de pago. 

• Conviene considerar y analizar cómo se vería afectada la cuota ante posibles subidas del tipo de interés si se elige una hipoteca a tipo variable.
• Debe asegurarse de que la cuota mensual no supere el 30-35% de sus ingresos netos.

 4. Plazo de amortización. 

• Cuanto más largo es el plazo más baja la cuota, pero más intereses pagará en total.
• Elija un plazo que le permita vivir cómodamente sin pagar de más a largo plazo.

 5. Comisiones y gastos asociados. 

• Conviene informarse de las comisiones de apertura, amortización anticipada (devolver parte o todo el capital del préstamo antes de tiempo), subrogación (transferir la hipoteca a otra entidad bancaria para obtener mejores condiciones), novación (modificar las condiciones con el mismo banco), etc.
• A partir de la nueva Ley Hipotecaria muchos de los gastos asociados a la hipoteca deben ser asumidos por el banco (como los de Notaría, Registro de la Propiedad y gestoría).

 6. Productos vinculados. 

• Algunos bancos ofrecen mejores condiciones si el comprador contrata seguros, tarjetas, planes de pensiones, etc.
• Valore si realmente necesita esos productos o si encarecen la hipoteca a largo plazo.

Están exentos del pago del impuesto de plusvalía los incrementos de valor que se manifiestan a consecuencia de:

a) La constitución y la transmisión de cualquier derecho de servidumbre.

b) Transmisiones realizadas por personas físicas como resultado de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario o de su garante, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recae sobre ella misma.

c) Transmisiones de la vivienda habitual realizadas en procedimientos de ejecución hipotecaria notarial o judicial en que concurran los requisitos indicados en el apartado anterior.

d) Transmisiones de bienes que se encuentren dentro del perímetro delimitado como conjunto histórico-artístico o que hayan sido declarados individualmente de interés cultural, cuando sus propietarios o titulares de derechos reales acrediten que han hecho a su cargo obras de conservación, mejora o rehabilitación en los inmuebles mencionados.

Por otro lado la Ley Reguladora de las Haciendas Locales permite que los ayuntamientos concedan bonificaciones potestativas en determinados supuestos.
En el caso de Sant Cugat del Vallés se establecen las siguientes bonificaciones:

a) En las transmisiones por herencia cuando el adquirente sea un ascendiente o descendiente de primer grado de consanguinidad o por adopción:

- Bonificación del 95 % si se adquiere la vivienda habitual.
- Bonificación del 50% si el bien adquirido no es la vivienda habitual

b) En las transmisiones por herencia cuando el adquirente sea el cónyuge del causante u otras uniones de hecho o de derecho con idénticos derechos reconocidos en el ordenamiento jurídico tributario:

- Bonificación del 95 % si se adquiere la vivienda habitual.
- Bonificación del 60% si el bien adquirido no es la vivienda habitual

c) En las transmisiones por herencia de padres a hijos o de hijos a padres de locales con actividad económica, si se mantiene la actividad, se disfrutará de una bonificación del 75%.

El disfrute definitivo de las bonificaciones queda condicionado al mantenimiento en el patrimonio del adquirente y al mantenimiento del ejercicio de la misma actividad económica en el caso del apartado c), durante los cuatro años siguientes a la defunción del causante.
En caso de incumplimiento de la regla de mantenimiento habrá que presentar una autoliquidación complementaria de la parte bonificada.

A efectos de aplicar las bonificaciones se entiende como vivienda habitual aquella que figure como domicilio del causante en el Padrón municipal de Habitantes. No obstante se entenderá que la vivienda no pierde el carácter de habitual cuando la baja en el padrón haya sido motivada por causas de salud suficientemente acreditadas.
Se pueden incluir junto con la vivienda habitual hasta dos plazas de aparcamiento y un trastero, siempre y cuando se encuentren situados en el mismo edificio o complejo urbanístico donde se halle la vivienda que haya sido objeto de transmisión.