Cuando se adquiere una vivienda deben considerarse los gastos asociados a una operación de esa índole. A continuación se detallan los gastos principales.

1. Impuestos:

– Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).
Se devenga cuando es obra nueva y es la primera transmisión. Se tributa al 10% con carácter general y al 4% cuando se trata de viviendas de protección oficial.

– Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Se devenga cuando se trata de una segunda o ulterior transmisión. Varía en función de la Comunidad Autónoma.
En Catalunya se aplica una tarifa progresiva según el valor del inmueble: un 10% hasta los primeros 600.000 euros, un 11% sobre el exceso hasta los 300.000 euros siguientes, un 12% sobre el exceso hasta los 600.000 euros siguientes y un 13% sobre el exceso restante.
El tipo se reduce al 7% tratándose de viviendas de protección oficial y al 5% cuando el comprador cumple una serie de requisitos.

–  Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
Se distinguen dos cuotas, una fija y otra variable.
La cuota fija que hace referencia al papel timbrado en el que deben extenderse los documentos notariales y se cifra en 0,30 euros por pliego y 0,15 euros por folio.
La cuota variable dependerá de la Comunidad Autónoma. En Catalunya es del 1,5% sobre el valor de la vivienda.
En las compraventa de obra nueva se debe pagar las cuotas fija y variable y en la compraventas de segunda mano sólo la cuota fija.

– Plusvalía municipal (Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana).
Según la normativa debe pagarla la parte vendedora, si bien se puede acordar lo contrario.

2. Gastos de Notaría:

La compraventa debe formalizarse mediante escritura pública ante el notario. Los aranceles notariales están regulados normativamente y varían en función del precio del inmueble. Suelen oscilar entre el 0,2% y el 0,5% del precio de compraventa.

3. Gastos de Registro de la Propiedad:

Una vez realizada la escritura ésta debe inscribirse en el Registro de la Propiedad cuya función principal es garantizar la seguridad jurídica y otorgar mayor protección al propietario.
Las tarifas arancelarias también está reguladas por ley y varían en función del precio del inmueble. Suponen entre el 0,10% y el 0,25% del precio de compraventa.

4. Gastos hipotecarios (si hay financiación):

– Tasación del inmueble.
Se encargará a una empresa homologada por el Banco de España y su coste suele oscilar entre 300 y 500 euros.

–  Comisión de apertura de hipoteca.
Es un cargo que los bancos aplican al inicio para cubrir gastos administrativos, de estudio y gestión. Suele oscilar entre el 0,5% y el 1% del valor del préstamo.

– Seguro de hogar y/o de vida.
Por ley solo es obligatorio contratar un seguro de hogar con cobertura de daños ante incendios, inundaciones o desastres naturales. No obstante los bancos recomiendan hacer otros seguros como el de vida.

A continuación expondremos algunas ideas y consejos prácticos que se pueden seguir para potenciar el valor de una vivienda cuyo fin es venderla.

1. Colores neutros en la pintura.

Una manera fácil y no muy costosa para generar mayor amplitud y luminosidad a las estancias de una vivienda es emplear colores neutros con tonos de baja saturación y sin un color primario dominante, como el blanco, gris claro o beige.
Se caracterizan por su calidez y elegancia, permiten crear un ambiente sereno y acogedor y son ideales para conseguir un look de estilo minimalista.

2. Orden y limpieza.

Un hogar ordenado optimiza el uso del espacio, permitiendo que sea un lugar más agradable y funcional y contribuyendo al bienestar de las personas que residen en la vivienda.
Asimismo la limpieza en un hogar es fundamental para transmitir paz y tranquilidad y conseguir un entorno saludable y positivo que ayuda a los visitantes imaginarse viviendo allí.

3. Iluminación.

Se puede mejorar el valor de una propiedad siguiendo algunos consejos sencillos en cuanto a iluminación, tales como explotar al máximo la luz natural para dar mayor amplitud a las estancias empleando espejos y cortinas ligeras que permitan reflejar y traspasar la luz, utilizar bombillas de luz cálida y neutra que invite a la relajación y al descanso, instalar lámparas auxiliares que ayuden a iluminar aquellas zonas de la vivienda que no alcanza la luminaria principal y al mismo decoren el hogar, etc.

4. Plantas.

Poner algunas plantas aportan un toque de color y vitalidad al hogar. Además son beneficiosas para la salud física y mental ya que ayudan a purificar el aire, aumentan la humedad ambiental, absorben los ruidos y reducen el estrés.
Por otro lado son un complemento más para decorar y adornar la vivienda.
Así que todo son ventajas, si bien conviene seleccionar aquellas plantas que sean más adecuadas según las características de cada espacio donde se alojarán.

5. Espacios despejados.

Mantener las estancias despejadas y organizar el espacio ayuda a generar una sensación de mayor amplitud. Es fundamental encontrar un equilibrio a la hora de distribuir los muebles. Conviene eliminar u ocultar aquellos objetos y elementos innecesarios que no aportan nada, no sobrecargar las estancias y utilizar muebles de líneas finas, priorizando la simplicidad, funcionalidad y armonía. La finalidad es crear un ambiente tranquilo, ordenado y acogedor.

En resumen, no se requiere hacer grandes inversiones para lograr mejorar el valor de una vivienda. Basta con seguir estos consejos.

La contratación de una hipoteca es una decisión financiera muy importante y antes de tomar una decisión deben considerarse múltiples factores. Aquí tiene una lista de las principales cuestiones que debería tener en cuenta:

1. Modalidad de hipoteca. 

• A tipo fijo: El interés no cambia durante toda la vida del préstamo. Ofrece mayor estabilidad pero suele aplicarse un interés inicial más alto.
• A tipo variable: El interés varía en función del índice de referencia (generalmente el Euribor). La cuota inicial es más baja pero con riesgo ante subidas del tipo.
• A tipo mixto: Combina un período inicial a tipo fijo con uno posterior a tipo variable.

 2. Tipo de interés. 

• TAE (Tasa Anual Equivalente): Incluye no solo el interés nominal, sino también comisiones y otros gastos. Es el indicador más fiable para comparar.
• TIN (Tipo de Interés Nominal): Es el interés «puro», sin gastos añadidos.

 3. Cuota mensual y capacidad de pago. 

• Conviene considerar y analizar cómo se vería afectada la cuota ante posibles subidas del tipo de interés si se elige una hipoteca a tipo variable.
• Debe asegurarse de que la cuota mensual no supere el 30-35% de sus ingresos netos.

 4. Plazo de amortización. 

• Cuanto más largo es el plazo más baja la cuota, pero más intereses pagará en total.
• Elija un plazo que le permita vivir cómodamente sin pagar de más a largo plazo.

 5. Comisiones y gastos asociados. 

• Conviene informarse de las comisiones de apertura, amortización anticipada (devolver parte o todo el capital del préstamo antes de tiempo), subrogación (transferir la hipoteca a otra entidad bancaria para obtener mejores condiciones), novación (modificar las condiciones con el mismo banco), etc.
• A partir de la nueva Ley Hipotecaria muchos de los gastos asociados a la hipoteca deben ser asumidos por el banco (como los de Notaría, Registro de la Propiedad y gestoría).

 6. Productos vinculados. 

• Algunos bancos ofrecen mejores condiciones si el comprador contrata seguros, tarjetas, planes de pensiones, etc.
• Valore si realmente necesita esos productos o si encarecen la hipoteca a largo plazo.

Están exentos del pago del impuesto de plusvalía los incrementos de valor que se manifiestan a consecuencia de:

a) La constitución y la transmisión de cualquier derecho de servidumbre.

b) Transmisiones realizadas por personas físicas como resultado de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario o de su garante, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recae sobre ella misma.

c) Transmisiones de la vivienda habitual realizadas en procedimientos de ejecución hipotecaria notarial o judicial en que concurran los requisitos indicados en el apartado anterior.

d) Transmisiones de bienes que se encuentren dentro del perímetro delimitado como conjunto histórico-artístico o que hayan sido declarados individualmente de interés cultural, cuando sus propietarios o titulares de derechos reales acrediten que han hecho a su cargo obras de conservación, mejora o rehabilitación en los inmuebles mencionados.

Por otro lado la Ley Reguladora de las Haciendas Locales permite que los ayuntamientos concedan bonificaciones potestativas en determinados supuestos.
En el caso de Sant Cugat del Vallés se establecen las siguientes bonificaciones:

a) En las transmisiones por herencia cuando el adquirente sea un ascendiente o descendiente de primer grado de consanguinidad o por adopción:

– Bonificación del 95 % si se adquiere la vivienda habitual.
– Bonificación del 50% si el bien adquirido no es la vivienda habitual

b) En las transmisiones por herencia cuando el adquirente sea el cónyuge del causante u otras uniones de hecho o de derecho con idénticos derechos reconocidos en el ordenamiento jurídico tributario:

– Bonificación del 95 % si se adquiere la vivienda habitual.
– Bonificación del 60% si el bien adquirido no es la vivienda habitual

c) En las transmisiones por herencia de padres a hijos o de hijos a padres de locales con actividad económica, si se mantiene la actividad, se disfrutará de una bonificación del 75%.

El disfrute definitivo de las bonificaciones queda condicionado al mantenimiento en el patrimonio del adquirente y al mantenimiento del ejercicio de la misma actividad económica en el caso del apartado c), durante los cuatro años siguientes a la defunción del causante.
En caso de incumplimiento de la regla de mantenimiento habrá que presentar una autoliquidación complementaria de la parte bonificada.

A efectos de aplicar las bonificaciones se entiende como vivienda habitual aquella que figure como domicilio del causante en el Padrón municipal de Habitantes. No obstante se entenderá que la vivienda no pierde el carácter de habitual cuando la baja en el padrón haya sido motivada por causas de salud suficientemente acreditadas.
Se pueden incluir junto con la vivienda habitual hasta dos plazas de aparcamiento y un trastero, siempre y cuando se encuentren situados en el mismo edificio o complejo urbanístico donde se halle la vivienda que haya sido objeto de transmisión.

A la hora de arrendar un inmueble una preocupación habitual de los propietarios es cómo garantizar el cobro de la renta.

A continuación indicamos algunas pautas que se pueden seguir y diferentes opciones que están a su alcance con el propósito de asegurar, en la medida de lo posible, el cobro del alquiler.

1.  Estudio de solvencia del posible inquilino

Consiste en analizar y evaluar la situación económica y financiera del posible inquilino para saber si podrá hacer frente al pago del alquiler y demás gastos con cierta holgura.

Lo habitual es recabar información del posible candidato que permita conocer su profesión, si trabaja por cuenta ajena o es autónomo, la estabilidad laboral, sus ingresos mensuales, posibles deudas que está pagando, referencias del casero del inmueble donde reside actualmente, etc. etc.

2. Consultar registros de morosos

Otra manera para comprobar que una persona es solvente es consultando si consta inscrita en algún registro de morosidad.

Dichos registros son ficheros que contienen datos sobre personas físicas y jurídicas que han incumplido el pago de alguna deuda. Son una herramienta muy últil para evaluar el riesgo de impago de una persona e entidad antes de conceder créditos, alquilar un inmueble, firmar contratos de suministros o seguros, conceder una subvención o ayuda económica, etc.

Los registros de morosos más conocidos en España son los siguientes: ASNEF, RAI y BADEXCUG.

3. Prestación de fianza legal y otras fianzas adicionales

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) dispone, por un lado, la obligatoriedad de exigir y prestar una fianza equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto de vivienda. Esta fianza se conoce como fianza legal.

Asimismo la LAU permite pactar cualquier tipo de garantía adicional, como por ejemplo una fianza adional o complementaria. No obstante, se establece una limitación en cuanto a esta fianza adicional en el caso del arrendamiento de viviendas, concretamente para aquellos contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador es una persona jurídica. En dichos casos el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
En el caso del arrendamiento para uso distinto de vivienda no se estipula ninguna limitación.

4. Contratación de seguro ante posibles impagos

Otra opción que nos permite garantizar el cobro del alquiler es la sucripción de un seguro contra impago de alquiler.

Las coberturas habituales de esta modalidad de seguro son las siguientes:

• Impago de rentas: Cubre un número determinado de mensualidades impagadas, que suele ser entre 6 y 12 meses.
• Defensa jurídica: Cubre los gastos legales derivados de un procedimiento de desahucio y de reclamación de daños y perjuicios.
• Actos vandálicos: Cubre los daños materiales causados por el inquilino en el inmueble hasta una cantidad determinada que suele ser de 3.000 euros.

Previamente a la suscripción del seguro la aseguradora realizará un estudio sobre la solvencia del inquilino para evaluar el riego de impago.

El coste de esta modalidad de seguro suele oscilar entre el 3 y 5% de la renta anual.

5. Fiadores solidarios

Un fiador solidario es aquella persona que se compromete a responder por la deuda de otra persona o entidad asumiendo la misma responsabilidad que el deudor principal.

Las características principales del fiador solidario son las siguientes:

• Responsabilidad directa: El fiador responde de igual manera que lo hace el deudor principal.
• Renuncia a beneficios: El fiador renuncia a ciertos beneficios como el de exclusión (exigir primero el pago la deuda al deudor principal hasta agotar sus bienes), división (en caso de existir varios varios fiadores reclamar a cada fiador la parte proporcional de la deuda) u orden (reclamar primero al deudor principal antes que al fiador).
• Responsabilidad total y patrimonial: El fiador responde por el 100% de la deuda con todos sus bienes, tanto presentes como futuros, hasta la extinción total de la misma.
• Vigencia de la obligación: La responsabilidad del fiador persiste durante todo el contrato.

La plusvalía municipal (oficialmente conocida como Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) es un impuesto que cobra el Ayuntamiento cuando se transmite una propiedad urbana (ya sea mediante compraventa, herencia o donación).

Con la última reforma normativa realizada tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, se establecieron dos métodos para determinar la base imponible del citado impuesto pudiendo elegir el contribuyente el más beneficioso para él.

Los métodos son los siguientes:

– Método objetivo (por coeficientes).

Se aplica por la Administración por defecto.

La base imponible es el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el  año de transmisión del inmueble por el coeficiente asignado de acuerdo con los años transcurridos desde la adquisición hasta su transmisión.

Fórmula:

Base imponible = Valor catastral suelo × Coeficiente asignado al periodo de generación del incremento de valor

Cuota tributaria = Base imponible × Tipo impositivo

– Método real (estimación directa).

Se aplica cuando lo solicita expresamente el contribuyente porque le resulta favorable.

Se toma como base imponible la ganancia real obtenida. Para ello se obtiene la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición y sobre ese importe se aplica el porcentaje que represente el valor catastral del suelo respecto al valor catastral total del inmueble en el año de transmisión.

Fórmula:

Ganancia total = Valor de transmisión – Valor de adquisición

Proporción del valor del suelo = Valor catastral suelo / Valor catastral total

Base imponible = Ganancia total × Proporción valor del suelo

Cuota tributaria = Base imponible × Tipo impositivo

El plazo para pagar la plusvalía es de treinta días hábiles a partir de la fecha de transmisión, salvo en el caso de las herencias en que el plazo es de seis meses a partir de la fecha de defunción, prorrogables a un año si se solicita por escrito durante los seis primeros meses.

A tenor de lo dispuesto en la «Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda» se ha implantado un nuevo índice de referencia para la actualización del precio de alquiler en los contratos de arrendamiento de vivienda que será aplicable a partir del 2025.

Este nuevo índice tiene como propósito evitar incrementos desproporcionados en el precio de los alquileres.

Dicho índice se conoce como el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) y se aplicará sólo en aquellos contratos que hayan sido firmados a partir de la entrada en vigor de la Ley de la vivienda, es decir a partir del 26 de mayo de 2023.

El IRAV se define como el valor mínimo entre tres indicadores:
– La tasa de variación anual del Indice de Precios de Consumo.
– La tasa de variación anual del Indice de Precios de Consumo subyacente (IPC que excluye alimentos frescos y energía).
– Las tasas de variación anual media ajustada del IPC y del IPC subyacente, medidas como la diferencia entre las tasas de crecimiento anual tanto del Índice de Precios de Consumo como del Índice de Precios de Consumo subyacente de cada mes y un parámetro de referencia que representa la inflación esperada a medio plazo, ajustadas con un coeficiente moderador.

El IRAV se publica mensualmente en la página web del INE. Normalmente, se actualiza a mediados de cada mes, dónde se reflejan los datos del mes anterior.

Los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al 26 de mayo de 2023 se seguirán actualizando conforme al IPC o al índice de referencia que se hubiera establecido en el contrato.

Conviene tener en cuenta que la actualización de la renta debe ser comunicada por escrito por el propietario al inquilino durante el mes anterior al de su aplicación.

La demora en aplicar la revisión no supondrá la renuncia o caducidad de la misma si bien en ningún caso podrá exigirse con carácter retroactivo.

En las transmisiones de inmuebles realizadas en Catalunya se deberá tomar como base imponible a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales la mayor de las siguientes magnitudes: valor de referencia, valor declarado o precio/ contraprestación pactada.

Si de acuerdo con lo expuesto anteriormente un contribuyente debe valorar un bien inmueble por el valor de referencia pero declara un valor inferior, la Agencia Tributaria de Catalunya (ATC) incoará el procedimiento correspondiente para regularizar su situación tributaria.

El contribuyente recibirá una propuesta de liquidación complementaria contra la que, en caso de que considere que el valor de referencia aplicado perjudica a sus intereses, podrá presentar las alegaciones y las pruebas que estime adecuadas. Las alegaciones presentadas se remitirán a la Dirección General del Catastro para que emita informe ratificando o corrigiendo el valor de referencia. En consecuencia, se estimarán total o parcialmente las alegaciones o se desestimarán y, en su caso, se emitirá liquidación.

Si se emite liquidación, el contribuyente podrá impugnar el valor de referencia interponiendo recurso de reposición contra la liquidación que la ATC resolverá con informe preceptivo, previo y vinculante, de la Dirección General del Catastro, que ratificará o corregirá el valor de referencia una vez vistas las alegaciones y pruebas aportadas.

La interposición de un recurso de reposición contra la liquidación únicamente suspende la ejecución del acto impugnado a instancia de la persona interesada si garantiza el importe de dicho acto, los intereses de demora que genera la suspensión y los recargos que serían procedentes en caso de ejecución de la garantía.

Cuando un inmueble no tiene valor de referencia o no puede ser certificado por la Dirección General del Catastro, se tomará como base imponible a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales la mayor de las siguientes magnitudes: valor declarado, precio/contraprestación pactada o valor de mercado.

Se entiende por valor de mercado el precio más probable por el que podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas.

Si en la fecha del hecho imponible el inmueble no tiene asignado un valor de referencia, la Agencia Tributaria de Cataluña podrá comprobar el valor del bien. Se comprobará el valor del inmueble cuando el contribuyente declare por debajo de los criterios contenidos en las Instrucciones de comprobación de valores de bienes inmuebles que se publican cada año en la sede electrónica de la ATC. Por el contrario, no se comprobará el valor declarado cuando se cumplan todas las condiciones que se establecen en estas instrucciones (valor catastral multiplicado por el coeficiente que corresponda).

Si el valor comprobado obtenido es superior al declarado, el contribuyente recibirá una propuesta de liquidación complementaria contra la que podrá presentar las alegaciones y pruebas que estime pertinentes.

Si la ATC confirma la liquidación complementaria, el contribuyente podrá optar también, dentro del plazo para interponer recurso, por promover la tasación pericial contradictoria. La interposición de la tasación pericial contradictoria suspende la ejecución de la liquidación.

Comprar una vivienda de obra nueva o una vivienda de segunda mano implica diferencias importantes. A continuación mostramos una comparativa de los pros y contras principales en cada caso que le pueden ayudar a decidirse.

Viviendas de obra nueva

✅ Pros:

1. Modernidad: Con espacios más abiertos y funcionales, diseños adaptados a las tendencias del mercado y tecnologías actuales.
2. Mayor eficiencia energética: Suelen incorporar mejores aislamientos, sistemas de climatización más eficientes y materiales sostenibles, lo que implica un ahorro significativo en el consumo de energía.
3. Menor necesidad de reformas: Todo es nuevo y está en perfecto estado, por lo que no hay necesidad de reformas o reparaciones inmediatas.
4. Mayor facilidad de personalización: Si se compra sobre plano a menudo se tiene la opción de personalizar los acabados, lo que permite adaptar la vivienda a las necesidades y gustos del comprador.
5. Garantías del promotor: Con protección legal mediante garantías que cubren defectos estructurales (garantía decenal), que afectan a la habitabilidad del inmueble o a los acabados de la obra.

❌ Contras:

1. Precio más alto: Suelen ser más caras que una vivienda de segunda mano.
2. Ubicación periférica: Normalmente están en barrios nuevos o en expansión, más lejos del centro, no siempre bien comunicados y con menos servicios.
3. Plazos de entrega: Si se compra sobre plano puede haber esperas de varios meses o incluso años.
4. Menor flexibilidad para negociar precio: Las promotoras suelen tener precios fijos.
5. Gastos adicionales: Incluyen IVA (10%), notaría y otros gastos que no siempre se aplican igual en segunda mano.

Viviendas de segunda mano

✅ Pros:

1. Precio más accesible: Suelen ser más baratas y hay más posibilidades de regatear el precio, especialmente si al vendedor le urge la venta.
2. Ubicación céntrica o consolidada: Suelen estar en zonas bien comunicadas, con todos los servicios y con vida social.
3. Disponibilidad inmediata: En muchos casos se puede entrar a vivir en pocas semanas.
4. Posibilidad de reformar al gusto: Se puede adaptar la vivienda según las preferencias y presupuesto del comprador.
5. Más variedad en el mercado y carácter único: Suele haber más oferta a elegir según zona, tamaño y precio. Asimismo a veces se encuentran viviendas antiguas con encanto o con elementos arquitectónicos especiales y únicos.

❌ Contras:

1. Necesidad de reformas: Muchas veces requieren renovación, con costes que pueden ser elevados. Esto implica un coste adicional y un tiempo extra para hacer las reparaciones o renovaciones.
2. Eficiencia energética deficiente: Suelen tener peor aislamiento y sistemas de climatización menos eficientes.
3. Mayor riesgo oculto: Hay más probabilidad de encontrarse con problemas estructurales, humedades o instalaciones deficientes que no siempre son visibles a simple vista.
4. Gastos de mantenimiento más elevados: Al tratarse de edificios más antiguos hay que asumir derramas comunitarias con más frecuencia.
5. Menos garantías legales: No existe la misma protección legal que en obra nueva.

En resumen, la elección entre una opción u otra dependerá de las prioridades y necesidades de cada comprador. Si prefiere una vivienda moderna, eficiente y para entrar a vivir la obra nueva puede ser la mejor opción. Por el contrario si busca una vivienda con cierto encanto, situada en un barrio consolidado con servicios y a un precio más asequible una vivienda de segunda mano puede ser la elección ideal.